Ari Shpanya, „Slice RE“ – interviu serijos generalinis direktorius

Ari Shpanya yra „Slice RE“, STO, kuris siūlo institucinio lygio komercinį nekilnojamąjį turtą pagrindinėse rinkose, generalinis direktorius.

AT: Ar investuoti gali tik akredituoti investuotojai?

AS: Tai priklausys nuo investuotojo tautybės. Apskritai „Slice“ skiria daug laiko ir išteklių, kad atitiktų kiekvienos jurisdikcijos, į kurią nukreipia įmonė, reguliavimo reikalavimus. Akreditavimas yra JAV reguliavimo procesas, todėl JAV investuoti gali tik akredituoti investuotojai. Kitose šalyse yra skirtingi apibrėžimai ir reikalavimai, o „Slice“ atitinka šiuos reikalavimus. Dažnai į mus kreipiasi šalių, su kuriomis niekada nesusidūrėme, asmenys, todėl mūsų atitikties pareigūnas padeda šiems asmenims sužinoti, ar jie gali investuoti, ar ne.

AT: „Slice RE“ šiuo metu suteikia tarptautiniams investuotojams galimybę pasinaudoti JAV nekilnojamojo turto pranašumais. Ar yra kokių nors geografinių investuotojų vietos apribojimų?

AS: Šiuo metu pagrindinis dėmesys skiriamas EMEA. Tiksliau tariant, šiuo metu dirbame su investuotojais iš tokių šalių kaip Singapūras, Honkongas, Japonija, Europa ir Izraelis.

AT: Jūs neseniai bendradarbiavote su „StraightUp“, kuris siūlo komercinį nekilnojamąjį turtą didžiuosiuose taškuose, tokiuose kaip Bostonas, Los Andželas, San Franciskas ir Niujorkas. Bet kokie planai toliau diversifikuotis į antrinius miestus?

AS: Ilgainiui tikrai. Šiuo metu mūsų dėmesys skiriamas komercinio nekilnojamojo turto projektams didžiuosiuose JAV miestuose. Pavyzdžiui, mūsų projektas „Manhattan One“ yra Manheteno širdyje, ieškomame Chelsea rajone. Mūsų patirtis išmokė, kad tarptautiniai investuotojai ieško galimybių rinkose, kurias jie supranta ar yra šiek tiek susipažinę. Patyrę šias investicijas iš pirmų lūpų, jie bus labiau linkę investuoti į antrines ir tretines rinkas. Mes turime nekilnojamojo turto analitikų komandą Los Andžele ir San Franciske, kuri aktyviai tikrina ir teikia šaltinius visoje šalyje.

AT: Kaip jūs planuojate atskirti save nuo naujų konkurentų, tokių kaip „BlockEstate“, Realecoin, Nuosavybės moneta, ir pan.

AS: Mes nelaikome šių bendrovių konkurencija. „Slice“ užsiima tarpvalstybinių NT investicijų verslu. Mūsų dabartinės investicijos, tokios kaip „Manhattan One“, gali būti traktuojamos kaip tradicinis privataus kapitalo sandoris. Žetonai ir neprivalomas likvidumas yra tik papildomas privalumų sluoksnis, kuris gyvena mūsų pagrindinėje veikloje. Likvidumas bus visiškai realizuotas, kai antrinės rinkos (pvz., „OpenFinance“ ir „tZero“) subręs ir palengvins prasmingą prekybos apimtį.

AT: Ar galite paaiškinti, kas nutinka investuotojui užsiregistravus ir prisijungus pirmą kartą? Koks yra KYC ir AML procesas?

AS: Mūsų investuotojai turi atlikti 3 paprastus veiksmus, kad galėtų investuoti į mūsų pasiūlymus (registracija, įtraukimas ir investavimas)..

Registracijos metu investuotojai pateikia bendrą išsamią informaciją, pvz., El. Paštą ir telefono numerį, kad galėtų greitai susikurti sąskaitą. „Onboarding“ yra „Slice“ procesas, leidžiantis pažinti investuotoją keliais aspektais: (1) inicijuojant KYC / AML / akreditavimo procesą, (2) mokantis investuotojo ketinimų, lūkesčių ir patirties naudojant alternatyvias investicijas (3) puoselėjant prasmingus santykius, paskiriant investuotojai su sąskaitos tvarkytoju.

KYC / AML procesas apima įkėlimą:

  1. Asmenukė
  2. Vyriausybės išduotas asmens tapatybės dokumentas (anglų kalba) arba pasas
  3. Komunalinių paslaugų sąskaita

Tada įkelti dokumentai ir informacija yra tikrinami ir tikrinami.

Tai padarę, investuotojai gali ieškoti pasiūlymų, tinkančių jų pageidavimams. Investicijas galima pasirašyti naudojantis platforma, kurioje yra duomenų kambarys, „eSigning“ ir internetiniai mokėjimo moduliai. Vėliau ir atsižvelgiant į rinkos apimtį, investuotojai gali tikėtis mėgautis savo investicijų likvidumu.

AT: Ar investuotojai galės pasirinkti investicijas, kuriose nori dalyvauti? Ar tai bus tiesiog investuotojas, turintis apsaugos žetoną, ir tas saugumo žetonas investuojamas į kelias savybes?

AS: „Slice“ suteikia investuotojams galimybę pasirinkti konkretų projektą, o ne tradicinį REIT modelį, kai investuotojai turi investuoti į įvairios kokybės projektų krepšelį. Mes leidome investuotojams įsitraukti į gana mažą kapitalą, nes suprantame, kad tokio tipo investicinė priemonė daugumai investuotojų yra nauja, ir norime suteikti jiems galimybę pajusti šios investicijos pranašumus prieš pridėdami daugiau kapitalo į savo „Slice“ nekilnojamąjį turtą portfelio. Šio modelio grožis yra tas, kad jis leidžia investuotojams skirti nedideles sumas skirtingiems projektams ir taip sukurti tikrai diversifikuotą nekilnojamojo turto portfelį.

AT: Ar galite paaiškinti investavimo stiliaus variantą, kuris šiuo metu siūlo konservatyvias, vidutines ar agresyvias investicijas? Mačiau tai tradiciniuose investiciniuose fonduose, tačiau tai gali būti nauja daugeliui žmonių nekilnojamojo turto erdvėje. Kokie yra skirtingi lygiai? Ar tai pagrįsta prognozuojama pajamingumo / rizikos analize?

AS: Investicijos į nekilnojamąjį turtą paprastai skirstomos į 3 pagrindines strategijas, atsižvelgiant į suvokiamą riziką ir numatomą grąžą. Didėjant prognozuojamai grąžai, didėja ir potenciali rizika.

Šerdis – Pagrindinis turtas yra palyginti stabilaus pelningumo turtas, esantis pagrindinėse išsivysčiusiose rinkose. Jiems būdingi tvirti pagrindai, didelis užimtumas, patikimi nuomininkai ir nedidelis svertas. Šie projektai ilgą laiką paprastai priklauso instituciniams investuotojams. Šis turtas laikomas konservatyvia investicija, o pagrindinis investuotojų tikslas jį pasirinkti yra turto išsaugojimas.

Pridėtinė vertė – Šios investicijos turi didesnį rizikos lygį ir didesnį potencialą. Šį turtą galima rasti pirminėse ar antrinėse rinkose, kur vadovas gali aktyviai kurti pridėtinę vertę atnaujindamas turtą, padidindamas užimtumą ar pagerindamas nuomininkų kokybę..

Oportunistinis – Yra daugybė oportunistinių investicijų rūšių, tačiau paprastai tai yra arba labai sunerimę turtai (didelės laisvos vietos, finansinės nelaimės), nauji plėtros projektai, arba turtas besivystančiose rinkose. Šiam turtui paprastai reikalinga didelė reabilitacija, o pinigų srautas yra nedidelis arba visai nėra. Jie prisiima didžiausią riziką ir reikalauja patyrusio valdymo, tačiau gali gauti didžiausią grąžą (didžioji grąžos dalis bus sukurta, kai turtas bus parduotas ar refinansuotas).

AT: Investuotojai gali uždirbti dividendus iš nekilnojamojo turto. Ar užsakysite nuomos mokesčio rinkimą, turto valdymą ir pan. Valdymo įmonei, ar sukursite valdymo įmonę šiam turtui valdyti?

AS: „Slice“ yra technologijų kompanija, kuri specializuojasi komercinio nekilnojamojo turto investicijų ženklinime. Mes tikime srities patirtimi ir todėl bendradarbiaujame su profesionaliomis nekilnojamojo turto valdymo įmonėmis ir teisiniais patarėjais, kad geriausiai aptarnautume savo investuotojus. Šios paslaugos užsakomos rangovams, turintiems įrodytų rezultatų, nes mes neketiname tapti nekilnojamojo turto valdymo įmone.

AT: Turėdami galimą masto ekonomiją, kokių nekilnojamojo turto mokesčių galime tikėtis?

AS: Vėlgi „Slice“ nėra turto valdymo įmonė. Pramonė turi savo standartus dėl mokesčių struktūros, priklausomai nuo turto tipo. Dėl didžiulės mūsų komandos patirties ir daugybės ryšių su kūrėjais galime palyginti ir derėtis dėl patrauklių sąlygų ir mokesčių struktūrų mūsų investuotojams.

AT: Koks vidutinis numatomas laikymo laikas? Pvz., Ar yra idėja įsigyti kūrinį prieš statant, nuomoti metus ir tada apversti?

AS: Laikymo laikotarpiai priklauso nuo pagrindinio turto. Tai gali būti 2–3 metų sulaikymas naujai daugiabučio namo statybai arba 5 metų sulaikymas pajamas kuriančiam turtui. Mūsų modelis leidžia investuotojams patiems valdyti savo laikymo laikotarpį ir likviduoti savo pozicijas nemokant nemažos premijos. Manome, kad antrinių rinkų įvedimas yra už kampo ir kad apyvartinių privačių vertybinių popierių revoliucija bus išplėsta į kitas turto klases, pavyzdžiui, vaizduojamąjį meną, akcijų pasirinkimo sandorius ir kt..

AT: Kaip jūs planuojate pritraukti mažmeninius investuotojus, kuriems nauja „blockchain“ ir nekilnojamojo turto simbolizavimo koncepcija?

AS: „Slice“ mes nesame pernelyg perspektyvūs; mes manome, kad su mažmeniniais investuotojais turėtų būti elgiamasi ypač atsargiai ir visiškai skaidriai. Tikras mažmeninių investuotojų priėmimas bus susijęs su projektų, kuriems vadovauja reikšmingi kūrėjai, pavyzdžiu (pvz., Mūsų partneriai @ HAP NYC), nuolatinis kokybės projektų vystymas ir reikšmingų prekybos apimčių antrinių rinkų atsiradimas. Kai šie trys ramsčiai bus įgyvendinti, manome, kad daugiau mažmeninių investuotojų aktyviai ieškos tokių sandorių, o reguliavimo institucijos visame pasaulyje patvirtins investicines priemones, skirtas būtent mažmeniniams investuotojams.

AT: Kokie yra jūsų rinkodaros planai ateinantiems 12 mėnesių?

AS: Mes sutelkėme dėmesį į rinkos švietimą apie saugumo žetonų naudą tarpvalstybiniams investuotojams. Dauguma perspektyvių klientų, su kuriais kalbamės, iki galo nesupranta skirtumo tarp naudingų ženklų, kuriuos palaiko tušti pažadai, ir saugos ženklų, kuriuos palaiko realaus pasaulio turtas. Tie patys investuotojai tikrai nesupranta saugumo žetonų pranašumų, tokių kaip dalinė nuosavybė, padidėjęs likvidumas, greitas atsiskaitymas, tiesioginių išlaidų sumažinimas, automatizuota atitiktis ir turto sąveikumas – todėl rinkos švietimas yra pagrindinis dalykas. Šį mėnesį mes pradedame internetinių seminarų ciklą, siekdami padėti būsimiems investuotojams suprasti mūsų technologijų pranašumus ir pažinti savo strateginius partnerius (pvz., HAP), kurie kuria kai kuriuos mūsų simbolizuojamus projektus. Šios pastangos suteikia mūsų auditorijai galimybę susitikti su mūsų valdymo komanda, užduoti klausimus ir galiausiai sukurti pasitikėjimą mūsų prekės ženklu.

Mike Owergreen Administrator
Sorry! The Author has not filled his profile.
follow me